공공 및 민간 임대아파트 알아보기

임대아파트 종류

임대아파트에 대한 이미지는 서민의 주거공간이라는 선입견이 있기 마련입니다. 하지만 현실적인 측면에서 임대아파트는 부동산 투자의 틈새시장, 전략적 투자 기회를 제공합니다. 임대아파트의 종류는 크게 2가지가 있습니다. 

 

ㆍ공공임대아파트

ㆍ민간임대아파트

 

분양에도 공공분양과 민간분양이 있듯이 임대아파트도 공공과 임대로 나뉘어 있습니다. 전자인 공공임대아파트는 내 집 마련이 어려운 취약계층을 대상으로 공공기관에서 집을 마련할 수 있도록 하는 아파트와 함께 보시면 되며, 후자인 민간임대아파트는 공공임대와는 달리 민간에서 임대아파트를 공급하고 10년 후에는 내 집으로 분양전환이 될 수 있는 우선분양권을 제공하는 아파트입니다. 확정분양가까지 정해지는 경우에는 10년 앞서 내 집 마련을 하는 것이 가능합니다. 또 다른 방안으로 전매/전대 무제한으로 틈새 투자의 기회를 염두할 수도 있는 것입니다. 

분양과 다른 점은 분양아파트가 완전히 내 아파트로 매입을 하는 것이라고 한다면, 임대아파트의 경우는 세입자(임대인)의 형태로 거주할 아파트를 계약하는 것이라고 보시면 됩니다. 공급의 주체가 공공 또는 민간인지에 따라서 구분을 하며, 적용되는 관련 법률도 '공공주택 특별법'과 '민간임대주택에 관한 특별법'으로 구분하여 적용되고 있습니다. 

 

공공임대주택

국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시 기금을 재원으로 건설하여 임대하거나 임대 후에 분양으로 전환하는 주택의 형태입니다. 공공재원으로 건축이 되는 공공임대주택도 다양한 형태를 가지고 있습니다. 

 

거주안정이라는 공공의 목적으로 다양한 종류

  - 영구임대주택 : 최저소득 계층을 위한 50년 이상 또는 영구적인 임대

  - 국민임대주택 : 저소득 계층을 위한 30년 이상 장기간 임대

  - 행복주택 : 저소득층은 아니지만 거금이 들어가는 주택마련이 어려운 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등

                 거주의 안정성을 확보하는 것을 공공의 목적으로 공급하는 임대

  - 장기전세주택 : 전세계약 방식으로 공급하는 주택

  - 분양전환공공임대주택 : 분양 전환이 가능한 주택

  - 기존주택매입임대 주택 : 주택을 매입해서 저소득층 및 신혼부부 등에 공급하는 주택 매입임대 주택

  - 주택전세임대 주택 : 주택을 임차해서 전대하는 방식 

 

LH청약센터를 통해서 분양과 공공임대 등에 관련된 세부 가이드를 각 유형별로 확인할 수 있습니다. 추가적인 정보가 궁금하시다면 포털에서 'LH청약센터'를 검색하셔서 확인하여 보시기를 바랍니다. 

 

민간임대주택

'민간임대주택에 관한 특별법'에 따라서 민간에서 임대를 목적으로 하여 등록하고 주택을 공급하는 것을 말합니다. 

민간에서 직접 건설을 시행해서 임대를 할 수도 있고, 매입을 진행해서 임대를 할 수도 있습니다. 

 

민간임대 주택의 종류

   - 공공지원 민간임대주택

      공공의 재원을 지원받아서 진행되는 형태로 이것의 경우 주택도시 기금으로 자금이나 용적률의 규제완화 등의 혜택을 받은 것을 이유로 일정 비율을 무주택자에게 공급하거나 특별공급을 해야 하는 제안을 받게 됩니다.

   - 장기일반민간임대주택

      자금 그리고 규제완화 등의 공공지원이 없이 순수하게 민간에서 임대를 할 목적으로 건설, 매입을 하여 공급하기 때문에 보다 자격과 선정방법 등이 자유롭습니다. 실거주자나 투자자 모두 민간임대 아파트에 대한 모집 공고가 나올 때마다 열기가 뜨거운데 그에 대한 내용을 살펴보겠습니다. 

 

민간임대아파트의 장점

  민감임대아파트에 당첨이 될 경우 당첨자는 사업자와 임대차 계약을 맺게 됩니다. 분양신청을 하는 것과 같이 절차가 진행이 되다 보니 분양과 혼동이 될 수 있으나, 민간임대 아파트는 신청 시 당첨이 되면 세입자가 되는 것으로 이해하시면 쉬울 것 같습니다. 그러므로 당첨자는 입주권과 임차권의 권리를 동시에 가지게 되는 것입니다. 

 

    - 주거 안정성

      최대 10년이라는 임대보장기간 가지고 있으며, 임대료의 상승률이 매년 5% 이내로 제한이 되기 때문에 실거주자의 입장에서는 월세보다 유리한 조건인 장점이 있습니다. 실거주의 목적이라면 당첨이 되기 어려운 아파트 분양보다는 상대적으로 거주의 안정성을 확대하면서 청약을 도전하는 것을 권장할 수 있을 것입니다. 

 

    - 주택 수 미포함

      주택 가구 수에 미포함되어 세금에 대한 부담이 없습니다. 분양 당첨이 주택이 본인 소유가 아닌 세입자로서 당첨이 되는 것이므로 무주택자로서의 조건이 계속적으로 유지가 되기에 세금에 대한 부담이 없습니다. 

 

   - 유연한 신청자격

      투기과열지구 그리고 조정지역인 경우, 분양에 참여하려면 세대주, 무주택, 1 주택자라도 매도를 하겠다는 서명을 해야 하고, 청양통장이 있어야 하며, 과거 5년 이내에 분양 당첨 이력이 없어야 합니다. 그리고 당해 지역의 경우에는 거주요건도 갖추어야 하는 등 자격이 상당히 까다롭습니다. 반면, 민간임대주택은 만 19세 이상, 유주택자도 가능하며, 청양통장도 불필요해 상태적으로 신청자격이 유연합니다.  물론, 세부 요건은 각 민간임대 아프트 모집공고를 참고해서 정확하게 확인해야 합니다. 

 

민간임대아파트 투자의 가치

 

    - 전매 

       부동산 규제가 강화됨에 따라 과열 지역, 인기도가 높은 지역은 분양에 당첨이 되면 실거주의 의무가 생겨서 자금 여력이 되는 사람만 분양에 도전할 수밖에 없는 환경이 조성이 되는 반면에, 민간임대 아파트의 경우는 당첨이 되면 전매를 할 수가 있다 보니 투자자들에게 있어서 매력도가 높아 프리미엄이 붙는 현상이 생기고 있습니다.

 

    - 분양전환 우선권  

      분양전환 우선권은 필수사항이 아니기에 모집공고에서 잘 확인하시기를 바랍니다. 분양전환이 되는 민간임대 아파트는 투자자나 실수요자 입장에서도 매력도가 상당이 높을 수 있습니다. 실거주자에게는 내 집 마련도 어려운 상황에서 임대차 계약이 끝나는 시점에서 분양전환의 우선권을 받을 수 있는 장점이 생기는 것이기에 프리미엄을 받을 수 있는 조건이 형성되는 것입니다. 다만, 분양가를 고려하여 분양전환의 조건이 상세히 확인해봐야 합니다. 주거기간이 끝나는 10년 뒤에 고액의 비용으로 분양전환을 하게 되면은 의미가 없기 때문이며, 계약하는 시점에 확정분양가로 우선 분양전환 혜택의 조건이 있는지와 확정분양가가 주변 시세 대비해서 긍정적인 가격인지 점검해 보는 것이 필요합니다. 장기 일반 임간 임대 아파트의 경우 여러 제약사항으로 분양 청약에서 상대적으로 불리안 위치에 있는 분 입장에서 프리미엄 아파트의 신축 아파트에 거주를 하면서 계속적으로 일반 분양단지에 청약을 시도해 볼 수 있으며, 거주 안정성을 확보하면서 무주택기간과 청약통장 가입기간을 늘려 가점을 높여가는 장점이 있습니다.

 

이번 정보가 도움이 될 수 있으면 좋겠습니다. 오늘도 끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.